주택시장을 둘러싸고 있는 제반환경이 매우 좋지 않은 상황으로 흘러가고 있다. 국내환경은 박근혜대통령 탄핵 정국이 이제 종착역을 향해 달리면서 극단논리로 무장한 탄핵 찬반의 사이에서 더욱 혼란스러운 분위기가 고조되고 있다.

이러한 정국의 불안정속에서 건설업을 포함한 경제 주체들의 활동도 움츠려 들고 있고 수출은 물론 국내 내수경기 또한 부진의 늪에 빠져있다. 경제의 한축이었던 수출의 감소세에다 국내 실물경기의 버팀목이었던 부동산 시장마저 대출규제 정책으로 인해 위축되면서 국내 경제 전반의 침체 가능성이 높아지고 있다.

정부가 가계부채를 줄이기 위해 중도금 등 집단대출 규제에 나서고 있는데, 이것이 소기의 성과를 보이기보다는 되려 부동산 경기의 연착륙을 저해하면서 전반적인 경제 성장률이 감소하고 저성장의 늪에 빠지게 할 것이라는 우려가 크다.

중도금과 잔금대출 규제로 실수요자들의 주택 구매심리가 위축되면 주택건설업계의 피해는 분명해진다. 중도금 납입시기에 맞춰 이뤄지는 아파트 공사현장에서의 각종 공정들의 진행을 위한 공사비를 확보하기 어려워지기 때문이다.

이달 중 예상되는 미국의 금리인상과 입주물량 증가 등 여러 악재가 겹치고 있는 상황에서 중도금 집단대출에 대한 과도한 규제는 조속히 재고할 필요가 있다.

가계부채를 줄이기 위해 정부의 노력에 발맞춰 모든 사업장에 대한 규제 완화를 요구하는 것이 아니라 일정 비율 이상의 분양을 기록한 사업장에 대해서 요청하는 것이다.

아파트 중도금과 잔금대출은 집단대출로 주택담보대출이라고 할 수 있지만 엄밀히 주택담보대출은 개인이 은행의 개별심사를 통해서 이루어지는 것이고 집단대출은 일정자격을 갖춘 집단을 대상으로 일괄적으로 이루어지는 차이가 있다.

중도금 대출이란 아파트 분양계약에 따라 중도금 납부를 위한 대출로 은행이 시공사와 보증 후 후취담보(아파트 준공 시 1순위 근저당권 설정)하는 조건으로 한다. 중도금이 납부되면 상환되어 소멸되고 시공업체의 연대보증이 이루어져 다른 대출들에 비해 위험도가 상대적으로 아주 낮은 대출로 여겨진다.

그리고 중도금 대출시 HUG(주택도시보증공사)에서 90%까지 보증이 이루어지고 나머지 10%에 대해서는 시공업체가 보증을 하느니 만큼 은행 입장에서 보면 그다지 위험도가 크지 않음에도 불구하고 과도한 심사에 나서고 있는 것은 지나친 정부 눈치 보기가 아닌가하는 의구심이 든다.

통상 주택 담보대출이 주택구입 목적 외에 약 30%가까이 전세금 반환, 생활 자금, 사업 자금 등을 위해 이용되는 경우가 많지만, 중도금 대출은 분양받은 아파트를 매입하는 경우로 목적이 명확하다는 차이가 있다는 점에서 집단 대출의 규제를 재고해야 한다는 것이다.

가계부채가 작년 연말 1300조를 넘어서면서 가히 심각한 수준에 달했다. 특히 지난 한 해 동안 141조원이나 늘었는데 가장 큰 원인으로는 제2금융권의 주택담보대출 증가라고 한다. 이는 청ㆍ장년실업과 지속되고 있는 내수침체로 가계 빚 의존도를 높이고 있는 것으로 나타났다. 가계부채는 갑작스럽게 나타난 위험요인은 아니며 월세비율이 증가한 주택시장의 구조적 변화와 관계가 있는데 임대사업으로 인해 대출한 주택구입자금의 위험도는 상대적으로 떨어지는데 이는 강력한 규제가 아니더라도 경기가 호전되면 자연스럽게 해결될 수 있는 부분이다.

실상 중도금 대출규제만으로는 가계부채를 줄이기가 쉽지 않은데, 중도금 대출을 막으면 주택업체들 뿐만 아니라 내집 마련을 준비하는 실수요자인 서민들에게 까지 피해가 돌아갈 수밖에 없다. 작년 12월 기준 주택담보대출 연체율은 0.19%로 신용대출 연체율 0.4%에 비해서도 낮아 질적으로도 가장 안전한 대출이라는 게 증명되었는데 이를 인위적으로 막겠다는 것은 핵심을 벗어난 정책이라고 밖에 생각할 수 없다.

지역 주택 건설업체들은 중도금 대출규제에 막혀 울며 겨자 먹기로 분양사업보다는 임대사업에 눈을 돌리고 있고 1금융권의 대출거절과 2금융권의 대출금리 인상 등으로 인해 분양일정 또한 제때 잡지 못하고 혼란을 겪고 있는 상황이다. 2016년 한국은행 기준금리는 1.25%인데, 주요은행의 집단대출금리는 평균 3.76%로 지난 4개월 동안 0.61%나 상승했고 2금융권의 금리는 5%를 넘어서고 있다.

지금의 정부정책은 사실상 공급을 하지 말라는 것과 다름 아니니 조속히 금융규제를 정상화해야 한다. 특히 신규 분양시장에서 투기 수요까지 보호할 필요는 없겠지만 실수요자들, 무주택 실수요자인 1가구 1주택자들에게는 기회를 주는 제도적 보완책이 시급하다.

광주ㆍ전남 주택건설업계는 미증유의 IMF 위기와 미국발 금융위기 속에서도 봉산개도 우수가교(逢山開道, 遇水架橋)의 정신과 자세로 험난한 상황을 극복하면서 현재 전국의 주택시장을 주도하고 있다. 대출규제, 금리인상, 입주물량증가와 대내외적 환경 변화 속에서 또다시 불확실성이 커진 진퇴양난의 주택시장을 또 한 번 재도약의 기회로 삼는 지혜를 발휘해야 할 것이다.


박재홍 주택건설협회 광주전남 회장