2020년 새해 벽두부터 부동산 시장에 대한 투자자의 관심이 높다. 전문가들은 올해 집값의 주요 변수로 풍부한 유동자금과 기준 금리, 보유세 강화 등을 꼽고 있다.

특히 문재인 정부의 새해 부동산 정책이 '집값 안정화를 위한 전방위적 규제'에서 벗어나지 않을 전망으로 올해도 정부는 고강도 규제 대책을 시행할 가능성이 커지고 있다.

올 한해 부동산 시장을 좌우할 변수는 무엇일까.

◇갈 곳 잃은 유동자금 1500조원

올해 집값의 가장 큰 변수는 1500조 원에 달하는 풍부한 유동자금이다. 저금리로 투자처를 잃은 이 자금이 부동산으로 몰릴 가능성을 배제할 수 없다. 증시 등 금융시장 전망이 어두운 상황에서 비교적 안전자산으로 꼽히는 아파트로 흘러가 집값 상승을 압박할 수 있다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "부동산시장에 유동자금이 풍부한 상황"이라며 "금융이나 마땅한 투자처가 없는 상황에서 수십조원에 달하는 토지보상금까지 부동산시장에 유입될 가능성이 있다"고 설명했다.

그는 또 "정부의 수많은 규제에 갈 곳 잃은 시중 유동자금이 가장 안전하고, 비교적 문턱이 낮은 부동산시장으로 흘러갈 가능성을 배제할 수 없다"며 "3기 신도시 공급과 각종 개발계획 등으로 시중 유동자금이 언제든 부동산시장 유입되고, 부동산 가격을 상승시키는데 영향을 미칠 수 있다"고 덧붙였다.

◇기준 금리 인하 가능성도 '여전'

정부는 지난해 12·16 부동산대책으로 15억원이 넘는 초고가 주택 구입을 위한 담보대출과 9억원 초과 주택 구매·보유자의 전세자금대출까지 차단했다. 더 이상 빚내서 집 사지 말라는 경고다.

문제는 저금리다. 지난해 11월 신규 주택담보대출 금리가 역대 최저 수준으로 낮아진 것으로 나타났다. 한국은행에 따르면 지난해 11월 은행권 신규 취급액 기준 주택담보대출 금리는 연 2.45%로, 전달보다 0.05%p 하락했다. 이는 한국은행이 관련 통계를 집계한 지난 2001년 9월 이후 가장 낮은 수준이다.

주택시장에서는 정부의 고강도 규제 대책으로 주택담보대출을 포함한 가계대출이 줄고, 부동산으로 유입되는 것을 차단할 것이라는 전망이 우세하다. 다만, 내년 4월 총선 결과와 6월 다주택자 양도세 한시적 면제가 끝나는 시점 등이 변수로 작용할 것으로 보인다.

◇보유세 부담은 갈수록 증가

올해 고가 주택이나 다주택을 중심으로 보유세 부담이 늘어난다. 정부가 지난해 12월15일 내놓은 '주택시장 안정화 방안'의 핵심은 세(稅) 부담 강화다.

신규 대출 금지와 기존 대출 회수를 비롯해 각종 세금의 기준인 공시가격 현실화율을 높이기로 했다. 내년부터 아파트 등 공동주택 공시가격 현실화율을 시세 9억~15억원은 70%, 15억원~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%까지 끌어올린다는 방침이다.

공시가격 현실화는 다주택자뿐만 아니라 실수요 주택 보유자까지 보유세 인상으로 이어질 수 있다는 점에서 적지 않은 부담이지만, 보유세 부담이 늘면 무분별한 투기 확산을 차단하는 효과를 거둘 수 있다는 게 정부의 설명이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "정부가 공시가격을 현실화하면서 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 시간이 갈수록 늘어날 것"이라며 "조정대상지역 내 고가·다주택자들이 올해 6월 말까지 양도세 중과를 피하기 위해 10년 이상 보유한 주택을 중심으로 매각에 나설 가능성이 있다"고 전망했다. 이용환 기자·뉴시스

2020년 새해를 맞아 부동산 시장에 대한 투자자의 관심이 높아지는 가운데 광주 북구의 한 건설현장에서 지역주택조합 건설이 한창 진행되고 있다.전남일보 자료사진↓