 김항집 광주대 교수, 조진상 동신대 명예교수, 서재형 광주경실련 건축부동산위원장, 최연화 시민패널과 박성원 전남일보 편집국장이 13일 광주시의회 5층 예결위 회의실에서 전남일보 주최로 열린 ‘광주 중앙공원 1지구 분양 어떻게 해야하나’ 토론회를 갖고 있다. 나건호 기자 |
‘광주 중앙공원 1지구 분양 어떻게 해야 하나’를 주제로 전남일보가 주최한 토론회에는 시민사회단체 관계자와 교수, 전문가, 시민 등 150여명이 참석했다. 토론회는 박성원 전남일보 편집국장의 진행으로 김항집 광주대학교 도시계획·부동산학과 교수, 조진상 동신대 명예교수 겸 광주환경운동연합 공동의장, 서재형 광주경제정의실천연합 건축부동산위원장, 최연화 시민 패널이 토론자로 나서 진행됐다. 이날 토론회를 지상중계한다. /편집자주
△박성원 편집국장=중앙공원 1지구의 분양방식 변경, 분양가 등을 둘러싼 특혜 논란이 지속되고 있는데 논란의 쟁점과 해결방안을 짚어보고자 한다.
△조진상 동신대 명예교수=광주 민간공원의 경우 30% 이하 아파트 부지, 70% 이상 공원 존치인 타 지자체 대비 대부분 10% 이하만 아파트 부지, 90% 이상은 공원 존치를 유지하는 등 전국에서도 공원 지키기 모범사례로 꼽힌다. 이는 2018년부터 2020년까지 3년간에 걸친 지역 시민사회와 민관 거버넌스 활동의 성과다. 그러나 광주시의 민간공원 특례사업 중 하나인 중앙공원 1지구는 10개 민간공원 중 압도적으로 특혜가 많은 곳이다. 광주도시공사에서 한양건설 컨소시엄으로 사업시행자가 교체된 후, 첫 컨소시엄 제안서와 다르게 용도변경, 실시계획인가, 후분양 전환 등 계획 단계를 거칠 때마다 비공원시설면적, 세대수, 용적률 등이 높아지고 있다. 실시계획 인가시 사업자 측의 최초 제안서보다 용적률을 34.9% 늘려준 것은 중앙공원 1지구가 처음이다. 10개 민간공원 중 ‘아파트 단지 내 도로’를 공원시설로 인정하며 1만470㎡의 비공원시설면적을 늘려준 유일한 사례이기도 하다. 시민단체와 전문가들이 본래 계획이었던 선분양을 유지할 것을 주장했음에도 불구하고 후분양으로 전환, 비공원시설 등을 확대해 사업자로 하여금 10개 공원 중 최고인 1183억원의 이익을 얻을 수 있게 한다는 점에서 ‘시가 사업자에게 특혜를 주는 것이 아니냐’는 말이 나올 수 밖에 없지 않나.
△박성원=당초 계획은 선분양이었으나 후분양으로 전환과정에서 각종 특혜 논란에 휩싸이다 최근 다시 선분양 협상을 진행하고 있다. 시민들의 눈높이에서 봤을 때 적절한 행정이냐는 지적도 나오는데.
△김항집 광주대학교 교수=도시계획위원으로 활동할 당시 사업 변경계획 내용들을 검토했을 때 민간공원 특례사업의 합목적성에 맞도록 시가 적어도 중도적인 입장을 취하거나 시민의 입장에서 변경되는 계획 내용을 판단했어야 한다. 그러나 시는 고분양가 관리지역에 지정됐다든가 하는 사업자 측의 현실적인 어려움을 이유로 들면서 계속해서 사업 계획을 완화해줬다. 현실적인 어려움은 나머지 9개 지구도 마찬가진데 왜 중앙공원 1지구만 시가 상당부분 배려했는지 의문이다. 이는 곧 시가 관리 감독을 잘 하지 못했다는 증거다. 특히 과거 변경 과정에서 도시계획위원회에 구체적인 근거 자료를 제시한 것이 아닌. 변경해야 된다는 당위성만을 주장하며 전체적인 분위기를 만들고 있다는 인상을 받아서 결정 후에도 뒤끝이 개운하지 않았다. 의원들 사이에서 시가 사업을 공정하게 진행하고 있지 않다는 이야기까지 나왔다.
△박성원=광주경실련에서도 관련 부분을 지속해서 지적해 온 것으로 알고 있다.
△서재형 광주경실련 건축부동산위원장=경실련 뿐만 아니라 광주 시민단체도 2017년부터 이 사업에 관심을 가져왔다. 1차적으로 시민단체가 목표했던 ‘공원을 최대한 지키자’는 사안은 어느 정도 이뤘다고 생각한다. 그러나 중앙공원 1지구의 경우 민간사업자가 너무 많은 이득을 취하는 것으로 변질됐다. 사업자가 책정한 높은 분양가로 인해 광주의 전체적인 분양가가 인상되면 시민들의 주거 안정을 해칠 수 있다는 우려도 있다.
광주경실련이 주목하고 있는 부분은 시가 민간사업자를 관리 감독하는 역할을 제대로 하지 못하고 있다는 것이다. 민간사업자가 최대 이익을 추구하는 것은 당연하나, 이러한 행태에 시가 제동을 걸거나 비판한 적이 없다는 것이 문제다. 시는 해당 사업의 공동사업자이자 감독 권한을 가진 행정기관이나, 지금까지 전혀 그런 권한을 행사하지 못하고 있다. 계속된 특혜 논란에도 시가 아무런 입장을 취하지 않으니 민간사업자와 이익 공동체가 아니냐는 이야기가 나오는 것이 아닌가.
△박성원=재정 문제로 인해 시가 하지 못하는 공원 조성을 민간 사업자가 시행하는 대신 최소한의 이익을 부여하는 것이 민간공원 특례사업의 가장 큰 골자로 보여지고, 이 과정에서 시의 적극적인 행정 부재가 아쉽다는 생각이 드는데.
△최연화 시민 패널=중앙공원 1지구 논란을 지켜본지 거의 4년이 다 되어가는 지금, 가장 근본적인 원인 제공자는 광주시가 아닌가 생각한다. 이미 2019년 7월에 HUG(주택도시보증공사)에서 광산구, 남구, 서구를 고분양가 관리지역으로 지정했음에도 불구하고 시는 2020년 1월 사업 협약을 시작으로 각종 과정을 마무리했다. 계속해서 이어지고 있는 선분양, 후분양 논란의 시발점도 광주시다. 사업 시행사 지정, 인가까지 끝내놓고 난 다음날 SPC에 공문을 보내 ‘고분양가 관리 대책을 세우라’는 것이 말이 되나. 시가 선분양에서 후분양으로 선회하며 사업자 편의 봐주기로 분양가를 올린 것도 문제다. 사업자가 감당해야 할 비용을 시가 용인해 당시 세대수를 409세대나 올려줬다. 용적률, 분양가도 증가했다. 이 사이 시공권이 롯데로 넘어가면서 분란까지 일어났다. 이 때 한양 측에서 시에 분란을 중재해달라고 요청했음에도 불구하고 시는 나몰라라 하고 있었다. 2021년 협약 당시 1870만원이었던 확정 분양가가 올해 4월 기준 선분양 시 2546만원, 후분양으로 할 경우 2027년 말 4226만원이 된다는 롯데건설의 주장도 시민들에게 으름장을 놓고 있는 것으로 느껴진다. 시가 정말 광주 시민들을 생각한다면 어떤 행동을 취해야 할 지 고민해야 할 지점이라고 생각한다.
△박성원=광주시가 책임을 피할 수 없는 이유는 공동사업시행자이기 때문에 주주간 지분 변경 등 중요한 결정사항이 있을 때 함께 협의를 거쳐야 함에도 불구하고 이 과정을 뛰어넘어서다. 사업 시행자 변경 과정에 있어 시행사 내분 및 법정 소송으로 시민들의 피로감만 커졌는데, 시가 적극적으로 관리 감독 권한을 행사했다면 어땠을까 하는 아쉬움이 든다.
△김항집=사업 과정에 있어 변경이 지나치게 많았고, 세부 사항도 사업 추진자에 유리하게 바뀐 부분이 많았다. 나머지 9개 공원에서는 발생하지 않았던 문제다. 그렇다면 중앙공원 1지구의 사업 조건이 열악해서인가, 그것도 아니다. 시가 초창기에 도시공사를 선정해 관련 사업을 진행했으나 이후 사업자를 왜 변경했는지에 대한 이유도 전혀 공개되지 않았다. 공동사업 추진자로서 시가 안에서 일어나는 각종 법적 분란에 전혀 개입하지 않고 후발적으로 추인해주면서 문제가 계속 꼬이는 것이 아닌가. 강기정 시장이 이야기한 사회적 합의 및 공론화를 통해 관련 문제를 바로잡아야 할 때라는 생각이 든다.
△서재형=민간사업자 제출자료 및 중간보고서를 기준으로 올해 변경요청액을 살펴봤을 때, 후분양의 경우 불과 30개월만에 사업 규모는 2배 이상 증가했다. 아파트 면적에는 큰 변화가 없는데도 그렇다. 비공원 간접공사비는 233.6% 오르는데, 이는 시 인허가 착공 후 공사로 시의 이익으로 돌아간다. 모델하우스나 광고에 쓰이는 판매비, SPC 운영을 위해 쓰이는 관리비도 2배 이상 올랐다. 흥청망청 쓰고 이를 전부 분양가에 반영시키겠다는 의미 아닌가 하는 의문이 드는 부분이다. 결국 후분양 조건으로 사업을 진행할 경우, 2~3년 후 분양가가 오르니 선분양으로 유도하기 위해 후분양 금액을 과대 포장한 내용이라고 본다.
선분양 전환 기준은 어떨까. 후분양과 선분양의 차이는 결국 금융비 차이라 후분양이 가격이 많이 올라갈 수 밖에 없는 구조다. 2021년 광주경실련이 선분양을 주장했던 것도 이 때문이다. 그렇다면 후분양에서 선분양으로 변경됐을 경우, 그 나머지 경제적인 이익은 시민들에게 돌아와야 한다. 그러나 이러한 금융 부담이 상쇄됐음에도 불구하고 분양가는 협약 당시 대비 30% 상승했다. 판매비, 관리비도 마찬가지다. 분양가에 전부 포함시켜 받으면 되니까 돈을 펑펑 쓰겠다는 뜻으로 밖에 읽혀지지 않는 이유다. 민간 사업자가 이렇게 사적 이익을 취하려고 하는 과정에서 시가 어떠한 제재나 감독을 하지 않는다는 것은 말이 되지 않는 상황이며, 결국 이 때문에 민간 사업자와 광주시가 같은 이익공동체가 아니냐는 의심이 나오는 것이다.
△조진상=민간 사업자가 200억 자본을 투자해 얻는 이익이 5~6배 가량 많은 장사라는 점은 차치하고도, 최근 후분양을 선분양으로 전환하며 후분양 전환 과정에서 증가한 409세대에 대해서는 이익을 전원 환원하겠다고 공언하며 선분양 전환을 촉구했다. 겉보기엔 굉장히 좋은 말이나, 이를 정확히 따져 계산해보면 말이 달라진다. 계산을 얼추 해보니 총 2779세대 중 409세대가 늘어난 경우 한양 측에서 협약 시 제시한 1183억원의 이익과 대조하면 총 174억원을 공공비용으로 되돌려 주겠다는 뜻이다. 그러나 이를 매출로 분석해보니 선분양 전환 시 2425억원, 후분양 전환 시 1870억원으로 차액은 평당 555만원이다. 이를 총 세대 수와 곱하면 총 6100억원의 매출이 발생한다. 이 중 174억원을 돌려줄 수 있다는 것을 협상 조건으로 제시한다는 것이 얼마나 ‘눈 가리고 아웅’하는 방식인가. 관련 방안을 제대로 검증해야 된다고 생각한다.
△최연화=조 교수님의 의견에 동의한다. 강 시장이 환수하겠다는 의견을 밝히는 것은 시민들을 향한 선심성 발언을 통한 선분향 전환 꼼수에 지나지 않는다는 생각이다. 이와 더불어 분양가와 관련, 같은 중앙공원인 2지구를 예로 들고 싶다. 중앙공원 2지구의 경우 작년 8월 모델하우스를 오픈하고 34평 기준 7억으로 분양 신청을 받았으나 미분양됨에 따라 지금까지 잔여 세대 분양을 받고 있는 것으로 알고 있다. 같은 지역인 1지구도 비슷한 규모와 가격에 분양을 받는 것이 맞다고 생각하는데, 롯데건설은 현재 선분양 전환시 평당 분양가 2425만원을 고수하고 있다. 이 금액이면 같은 지역임에도 불구하고 1지구를 분양받으려면 1억5000만원을 더 주고 입주해야 하는 상황인 것이다. 지금이라도 광주시가 시민의 시선에서 원점에서 재검토해야 한다고 생각한다.
△박성원=합리적인 분양가를 도출하기 위한 좋은 방안은 없나.
△서재형=결국 민간공원 특례사업은 분양가라는 명목으로 시민들의 재원을 사용하고 있다. 시민의 참여와 감시를 시가 보장해야 하는 이유다. 적절한 분양가 도출에 사회적 합의가 포함돼야 하는 이유도 여기에 있다. 개별 사업자가 용역을 통해 책정한 분양가는 적정선이라고 할 수 없으며, 결국 원가 검토 전문기관을 통해 재검토해야 하는 부분이라고 생각한다. 결국 사업이 계속 지연되면서 분양가도 오른 것이 아닌가. 2021년에 사업이 정상적으로 진행됐다면 이렇게 오르지 않을 것이라고 본다. 사업 지연 이유의 원인이 어디에 있는지도 정확히 검증해 분양가에 반영해야 하며, 타당성 용역보고서 등 관련 자료도 투명하게 공개해야 한다.
△조진상=사회적 협의 기구를 어떻게 구성하느냐도 중요할 것 같다. 시민들과 민관 거버넌스 등 문제 제기를 할 수 있는 사람들이 중점적으로 참여할 수 있어야 한다고 본다.
△최연화=시 또한 시민의 편에서 행정을 진행하고 싶은 마음이 있다면 지금이라도 고분양가로 인해 꿈을 잃어가고 있는 청년들의 마음을 생각해주길 바란다. 또한 시의회에서도 시를 견제하며 시민들의 목소리를 듣는 기구로서의 역할을 다 했으면 하는 바람이다.
△김항집=결국 모든 행정이 상식 이하의 방식으로 불투명하게 진행됐다는 것이 문제다. 한 기관에만 검증을 맡기는 것이 아닌 공신력이 있는 여려 기관에서 자료를 검토해야 한다고 본다. 이미 중앙공원 1지구 사업은 늦어진 지 오래다. 신속하게 이를 처리하기보다는 광주 시민들의 주거 안정에 방점을 두고 사회적 협의체를 구성해 치열하게 논의하는 등 합리적인 방식으로 분양가를 신중히 결정했으면 한다.
오지현 기자 jihyun.oh@jnilbo.com
